Exemple de méthode d'évaluation de terrain de camping

Exemple de méthode d'évaluation de terrain de camping

REMARQUES PREALABLES

Le camping est un établissement difficile à évaluer à cause du caractère composite de son exploitation. Il comprend, généralement

1) Des éléments corporels, c'est-à-dire : le terrain, les agencements et immeubles, le matériel et outillage, le mobilier.

2) Des éléments incorporels, c'est-à-dire : le droit au bail éventuellement, la clientèle, l'arrêté de classement, c'est-à-dire le droit d'exploiter un camping et, éventuellement une licence de débit de boissons.

Il s'agit donc d'évaluer cette entreprise à partir des éléments comptables qui, pour certains, resteront à leur valeur originelle et pour d'autres, devront être réévalués à la valeur vénale réelle.

Compte tenu des exigences en matière de création de camping et des problèmes sanitaires ou de sécurité ainsi que du coût de la construction, il semble très difficile de définir une valeur de camping en fonction d'un prix à l'emplacement ou d'un prix au "campeur autorisé". Il faut d'autant plus rejeter cette notion que les campings sont différemment équipés selon la classification mais aussi à l'intérieur de chaque classification certains exploitants ont des services supérieurs aux normes.

La présente méthode tient compte des instructions administratives et des méthodes qui ont été proposées pour l'application de l'impôt sur les grandes fortunes. L'étude de l'exploitation des campings fait ressortir qu'il s'agit d'un immeuble exceptionnel comparable à un hôtel et par conséquent, il est plus rationnel de décomposer les éléments constitutifs de cette exploitation.


I - EVALUATION DU TERRAIN

Il faut pour cela se rapprocher du marché local des terrains identiques et connaître la classification au PLU, mais le terrain étant à usage commercial, comme .les immeubles qu'il supporte, devra subir un abattement pour tenir compte de son occupation par le propriétaire du fonds de commerce même si le propriétaire est le même. Cet abattement ne pourra pas être supérieur à 40 %.

L'évaluation peut aussi se faire par le revenu que ce terrain procure au propriétaire dans le cas où il est loué. Mais il faut tenir compte du fait que le terrain a été loué nu ou aménagé. On peut également partir d'une valeur antérieure attribuée au terrain dans un acte de vente. Le terrain de camping doit donc être considéré comme un terrain à usage commercial et non comme un terrain à bâtir même quant il est classé dans une zone constructible car l'évaluation se fait en fonction de l'utilisation réelle au jour de l'évaluation de l'entreprise.

On peut se référer au prix moyen au mètre carré d'un terrain viabilisé mais non à bâtir, ce qui est le cas des zones industrielles.

Il serait toutefois préférable de demander l'avis d'un expert foncier ou immobilier de la région concernée.


II - EVALUATION DES IMMEUBLES

Compte tenu de leur spécificité et du peu de références, nous préconisons de les considérer comme des immeubles à usage commercial dont le vieillissement rapide est reconnu par l'Administration au niveau de l'amortissement.

La valeur vénale doit cependant être retenue chaque fois que celle-ci est supérieure à la valeur nette comptable.


III - EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE

Les éléments corporels seront la plupart du temps évalués à la valeur nette comptable ou, si la valeur vénale est supérieure, c'est celle-ci qui sera retenue.

S'agissant des éléments incorporels, il faut tout d'abord préciser que les exploitants qui ne sont pas propriétaires du terrain devront estimer le droit au bail de ce terrain. Il correspond approximativement à l'abattement dont il a été parlé pour l'évaluation du terrain occupé soit au maximum 40% de la valeur.

Quant à la clientèle et à l'achalandage, c'est-à-dire à l'exploitation même de cette activité d'hôtellerie de plein air, elle dépend de l'interaction d'un certain nombre de facteurs d'importance inégale, mais en premier lieu de l'autorisation préfectorale d'exercer le camping, des qualités professionnelles de l'exploitant, du contexte économique, de l'emplacement du terrain de camping et du service rendu en fonction du goût du moment de cette clientèle.


Première méthode proposée : METHODE PAR COMPARAISON

Cette méthode est évidemment la méthode la plus sûre, mais nous nous trouvons dans le cas où le marché des fonds de commerce similaire est faible. Même en cas de comparaison il faudra en faire une application judicieuse à votre propre évaluation.


Deuxième méthode proposée : METHODE DU CHIFFRE D'AFFAIRES

On peut indiquer que la Commission Départementale des Impôts du Var a examiné des dossiers en matière d'évaluation pour des successions et a retenu en 1981 le coefficient de une fois et demi le chiffre d'affaires pour l'estimation des éléments incorporels d'un fonds de camping. Le chiffre d'affaires à prendre pour base de ce coefficient multiplicateur doit être la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années, toutes taxes comprises. Compte tenu de l’évolution de la profession et de l’allongement des saisons à travers le locatif, il nous parait que le coefficient multiplicateur pourra varier entre une fois et deux fois le chiffre d'affaires toutes taxes comprises.


Troisième méthode : METHODE D'EVALUATION PAR LE BENEFICE NET

Ce bénéfice net est très variable, car il est fonction d'une part de l'importance des frais généraux, et en particulier des salaires, mais aussi de la nature et de l'importance des investissements qui entraînent souvent de très forts amortissements venant en déduction du résultat et d'autre part du taux d'occupation, qui pour les campings dédiés au tourisme, est limité à la saison estivale, ou tout au moins aux périodes de vacances, tandis que ceux qui pratiquent l’accueil résidentiel, fonctionnent sur des périodes plus longues.

En effet, dans cette méthode, on apprécie le rendement attendu de l'affaire, à partir du bénéfice annuel moyen, basé sur les résultats connus au cours des trois derniers exercices.

On peut affiner le calcul en pondérant les exercices de chaque année, de la plus ancienne à la plus récente. Un coefficient de capitalisation égal à trois, c'est-à-dire que les éléments incorporels du fonds sont évalués à trois fois le bénéfice moyen paraît pouvoir être retenu, mais ce coefficient peut aller jusqu'à dix, selon qu'on comprend ou pas le bénéfice réalisé par l'exploitant sous forme de versements de salaires, loyers ou autres . Il paraît souvent obligatoire de retraiter ce résultat, en ne retenant que les charges indispensable à l’exploitation, les charges exceptionnelles étant réintégrées au résultat.

Cela démontre en tant que de besoin, le caractère très personnel de chaque évaluation et la difficulté de généraliser une méthode.


MOYENNE DES TROIS METHODES

Cette méthode est indispensable.


IV - EVALUATION DES COMMERCES ANNEXES


Un certain nombre d'exploitants ont des commerces annexes, soit en exploitation directe, soit en gérance libre.

Il faudra évaluer ces commerces suivant les méthodes communément admises dans chaque profession. Toutefois, il faudra tenir compte du fait que ces commerces travaillent sur la clientèle appartenant au camping, et que, par conséquent, afin de ne pas évaluer deux fois la clientèle, il faudra pratiquer un abattement sur la valeur de commerces annexes, pouvant aller jusqu'à 80 %. (notion de clientèle captive).

En conclusion, il convient de rappeler que les principes ci-dessus dégagés doivent être utilisés avec précaution. Chaque affaire présente des spécificités dont il faut tenir compte.
Les chiffre donnés à titre indicatif, peuvent varier d’une affaire à l’autre .

Toute évaluation peut être sujette à discussion. Il est important par ailleurs, de considérer chaque cas particulier en faisant ressortir les éléments positifs pouvant apporter une plus-value (région, point d'eau, zone très touristique) ou les éléments générateurs de moins-value (zone inondable par exemple).

La méthode ainsi préconisée pourra aussi être mise en concours avec d'autres techniques, notamment en comparant le résultat obtenu avec des cessions de camping de même niveau dans des zones équivalentes.

Document envoyé par notre cher Prof en droit HPA - Maître Picon

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